首开在宋庄 - 竞彩数据对比

十一假期前夕，位处六环外的通州宋庄变得格外热闹。首开旗下的住宅项目熙悦京晏正式开售，官方宣传海报显示，首次开盘共认筹508套，去化率达到89%。

紧接着，距离熙悦京晏大约1公里的商业项目首开宋庄LONG街也在中秋节当天开门迎客。借助中秋假期的时机，这条商业街人气旺盛，官方宣称有200多场活动在此接连举办，它也是宋庄首个真正意义上的商业项目。

首开宋庄LONG街

沉寂了相当一段时间的首开，在通州着实火了一把。

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十一假期过后，住宅项目的热度仍在攀升。

根据媒体公开统计数据，上周，首开熙悦京晏以161套的成交量，在北京新房市场中夺得销冠。相比前一周87套的成交量，环比大幅上涨了85%。截至10月15日，熙悦京晏网签数量为255套（总共571套），网签率已超过44%。

图源：京楼

实际上，在开盘之前，市场对其销售业绩并没有抱太高期望。

这个项目位于六环外的宋庄，在通州并不属于核心板块。轨道交通方面毫无优势，距离最近的地铁站大约5公里，短期内该区域也没有地铁规划。同时，宋庄的城市面貌相当普通，不少地方还等着拆迁。尽管近年来有安贞医院等配套设施陆续落地，但宋庄依旧算不上置业的黄金地段。

另外，宋庄位置相对偏远，主要依赖本地地缘客户，整体置业需求本来就很有限。就在熙悦京晏入市前一个月，同板块的竞品北投和璟刚刚开盘，仅一周多就成交了约270套房，去化率超过51%。而且熙悦京晏打造的79-166㎡户型，与前者产品高度重叠。先行入市的北投和璟，已经把板块内有限的客户提前分流了。

因此，在这种情况下，熙悦京晏却能拿下销冠，最大的吸引力或许来自价格。

从数据来看，其网签均价仅约3.85万/㎡，比4.5万/㎡的预售均价整整低了近6500元/㎡，相当于打了85折。同时，它也竞彩指数走势比竞品北投和璟的网签价便宜了约1700元/㎡。而当初拿地时，它的楼面价反而比后者高出约2000元/㎡。这一低一高之间，足见熙悦京晏低价换量的决心。受此价格影响，北投和璟去化开始放缓，二期去化仅约三成。

从产品来看，熙悦京晏也没有拖后腿。

据说，这是首开在北京的第一个四代宅产品，一半楼栋做了首层架空。主力户型是79—166㎡，户型南北通透、带有弧形转角，得房率达90%以上。其中，79㎡做成了三居两卫，颇具实用性。此外，社区还配有约1500-2000㎡会所和下沉庭院。在刚需盘中，算是不错的配置。

另外，市场大环境也在好转。以通州为例，今年前9个月，其新房成交套数和成交面积同比增长均超过50%。再加上近期非京籍购房社保优化、房贷年限延长等政策利好，购房者的观望情绪得到一定缓和，置业信心在慢慢回升。

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与熙悦京晏几乎同时亮相的商业项目宋庄LONG街，开业初期表现还算可以。

据官方数据，其首日客流达到8.2万人次，国庆假期七天总客流突破20万人次。虽然比不上此前大吉巷等单日客流20万人次的水平，但在同期新开项目中，宋庄LONG街算是不错的开局。

开业时现场活动 图源：项目官方

十一假期过后，作者实地探访宋庄LONG街，发现街区已经没有此前的人潮拥挤。可以看到，有家长带着孩子在此玩乐，有居民牵着宠物在散步，也有三三两两的行人在街边咖啡厅、小店闲逛。这里，更像是一个周边居民的日常休闲空间。

宋庄LONG街

项目整体是开放式街区，建筑融入了国风设计，红砖白墙搭配灰色飞檐，很有古典韵味。街区内多处还设计了各式旋转楼梯，串联起周边建筑与沿街店铺。

宋庄LONG街

得益于“画家小镇”宋庄的底蕴，艺术元素在这里随处可见。比如指示牌等小构件，做了艺术化设计，美感十足；街区南侧，《平安兔》等艺术作品被搬到了建筑墙上；地下一层则根据五福世界名画打造成了五色街区，通过墙绘和装置还原了梵高《向日葵》、莫奈《睡莲》等画作，走在这里，可以体验“人在画中游”的沉浸感。

宋庄LONG街

落到业态上，艺术标签也很明显。其开业引进的约90家品牌中，30%左右都与艺术相关。包括候汐陶舍、口袋自然、精灵艺术、文质轩等一众独立小众设计师品牌，还有银罐艺术、徐悲鸿艺术文创中心、保利画舍等艺术空间也同步落地。

宋庄LONG街

除了亮眼的美学空间，整个街区的休闲氛围也比较浓厚，日常闲逛很合适。可以看到，在街区西侧一层聚集了多家饮品店，单以咖啡来说，既有星巴克、瑞幸等知名连锁品牌，也有Noddin Coffee等稍显小众的品牌。同时，项目还配有金逸国际影城、时光门等休闲空间，丰富居民的日常体验。

这里的宠物友好，也值得一提。西侧绿地处，宋庄LONG街为养宠家庭打造了一处“爪爪乐园”宠物活动区。在其旁边，还有专业宠物服务门店Wish Pet苑汪公园，提供宠物健身等服务。当天作者闲逛时，看到不少居民携带宠物前来遛弯。

宋庄LONG街

从项目定位、业态布局来看，宋庄LONG街属于一个艺术商业。它的目标客群基本是副中心及北京城区的文艺青年、艺术爱好者。

但宋庄地处六环外，距离最近的地铁也有5公里，若从市区开车过来也要一个多小时。单纯为了打卡前往，似乎理由没有那么充分，所以在生活方式的体验上，就需要有足够的“不可替代性”，且能够促成消费转化。

但LONG街的艺术品消费门槛并不低。店铺中的陶瓷、银器等各类商品，价格大几百起步，高的可达数千元，对以打卡为主要目的的年轻客群并不友好。

从其“运河文化下的生活美学栖息地”这一定位也能看出，“生活”是重要内核。周边安置村的村民、居住在宋庄的艺术家，理应是它的核心客群。

但这又回到业态的矛盾上。倘若是社区商业，那占比不少的艺术类门店就显得不太合适：一来难吸引本地村民，另外长期扎根宋庄的艺术家们，也很少在街区的艺术零售门店消费。

宋庄LONG街

大家的核心诉求，还是满足日常消费。像目前已有的名创优品、幸福荣耀超市等业态，就更贴合需求；餐饮方面，目前大多是麦当劳等快餐品牌，吸引力有限。而且快餐这块，南侧的小堡文化广场一带早已聚集各类餐馆。想要形成差异化，LONG街则需要引入更多品质餐饮，现阶段看，供给稍显不足，仅有鸽子窝等个别店铺。

在商业领域，首开并非资深玩家，在北京仅有首开福茂等少数成熟商业项目。宋庄LONG街，也只是它第二个LONG街产品项目，且宋庄和回龙观的客群存在非常大的差异。

以回龙观LONG街来说，它的主要服务对象是周边数十万的办公及居住人群，因此在业态规划上，将大众日常最需要的餐饮作为核心主力。据了解，项目开业时引入的近120家品牌，餐饮占比超过50%。叠加市集、音乐路演、跨年IP等活动，其经营表现愈发亮眼。

今年上半年，其日均客流达到2.27万人次，同比增长9%。开业三年来，累计客流突破3000万人次，年复合增长率超过32%，首店品牌入驻率超过65%。

与此同时，回龙观LONG街运营上还在创新，今年6月底，以明风为主题的餐饮街区鸿运巷开业，将餐饮业态与沉浸式场景相结合。这种烟火气，也使其成为回天居民小聚、休闲漫步的一个好去处。

而在住宅领域，首开也早已告别昔日头部房企的位置。近年来它在土拍市场较为谨慎，北京在售项目并不多，宋庄最近开盘的熙悦京晏，是它为数不多的热销项目。

新住宅、商业项目相继进场，宋庄迎来久违的热闹。昔日略单调的艺术小镇，也慢慢成为一个不错的居住地。待后续住宅交付，数千新居民入驻，相信宋庄的活力还将进一步升温。

但对于LONG街而言，未来新迁入的居民只能起到支撑的作用，而非商业成功的答案。

宋庄LONG街

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。